建物には色々な事業手法【自力建設方式・等価交換方式・事業受託方式・土地信託方式・借地方式などなど】があります。 ここでは商品としての建築物を対象により高く売れ、より価値が上がるためにはどのような方法があるのか、当社で提案できる収益用不動産の価値の向上をいくつか紹介いたします。
広い意味での(*)プロパティマネジメント（ＰＭ）側の発想で効率的な建物への投資効率を高め、ライフサイクルという視点から最適な修繕保全計画の提案、 さらには投資物件の付加価値の提案などをしていきます。
| [当社で最適な提案の出来る業務内容] | |
|---|---|
| 種類 | 具体的な内容 |
| 建物の管理（保守） | ・管理計画の立案、作成 ・管理業者の選定、契約、監理、評価 ・管理コストの把握、分析、査定 ・管理実施の状況チュック |
| 建物の維持・修繕 | ・修繕計画の立案、作成 ・工事施工業者の選定、契約、監理、評価 ・工事の施工状況チェック ・工事費の査定 ・長期修繕計画の策定 ・資産価値の維持・向上策の検討 |
| 付加価値の提案 | ・共用部分のデザイン、改修 ・専用部分のデザイン、改修 ・外装のデザイン、改修 |
| オーナーへの対応 （レポーティング） |
・業務・会計報告書作成（月次、四半期、半期、年次） ・改善策に関する提案 |
| その他 | ・諸官庁への報告、析衝 ・近隣との渉外活動 |
建物のライフサイクルにかかる費用をライフサイクルコスト（ＬＣＣ）という。［図１］は、国交省が建物の寿命を65年間として、ライフサイクルコストを試算したものである。 他の団体・企業でも試算しているが、共通して言えることは、利用・運営段階での支出（高熱用水費、ビル管理費、修繕、更新費など）を累計すると、建設費の約5～6倍になるということである。
[図1]中規模事務所ビルのLCCの現状
建物の部位による修理・更新の目安
一般的な改修、修繕計画やＬＣＣなどは必要枠の出費と考えた時、付加価値は建物の立地、テナントターゲット、 築年による見栄えなどをデザインによって劇的に変える事や（特にエントランス）共用部のランニングコスト削減や 使い勝手改善の為の提案（太陽光発電、風力発電、宅配ボックスなど）です。
プロパティマネジメント（以下、PM）の定義はいろいろ言われているが、おおよそ次のようにまとめることができる。 「投資家、所有者、あるいはアセットマネージャーからの委託に基づき、個別不動産の経営を通じて、その不動産から得られる収益（キャッシュフロー）の最大化、さらに不動産そのものの価値の最大化を図ること」である。 一般的に、経営とは、売り上げの拡大を図り、経費を削減・適正化し、必要あれば効率的な投資を行い、商品としての付加価値を高めることであるが、まさにこれを収益用不動産で実践することがＰＭである。
