築15～20年程度経過すると、建物を構成する部材や設備機器が劣化して、寿命を迎える。 機能面でも、最新ビルと比べて見劣りする部分が多くなり、ビルの競争力を回復する意味からも、リニューアルが必要になってくる。
[図１]は、建物の経年による機能レベルを模式的に表わしたものである。真中の平行線は機能が一定のレベルを表している。実際には、経年により建物の機能レベルは年々低下していくが、社会の建物機能に対する要求水準は年々高くなっていく。
そのギャップを埋める行為として、低下した機能を元のレベルまで回復する行為を「補修」、その時点の社会的要求レベルにまで機能を高め、さらに将来機能を先取りをして新たな価値を付加する行為を「改修」と呼ぶ。
本来、リニューアルとは、この「改修」を意味するが、実際には「補修」もあわせて実施されるケースが多く、明確に両者を区分することは難しい。
